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金茂中心

西城金茂中心(原中化大厦)位于北京市核心地带的西城区复兴门外大街,矗立在金融街商圈腹地,与北京地铁一号线地铁站距离不超过50米,是集智能化办公与人性化服务为一体的纯写字楼。 [2] 西城金茂中心共有26层,总建筑面积约为49,066平方米。物业在中国中化集团公司及其关连公司整体迁出后,主要租户为金融、软件、咨询等行业的公司及中化集团关连公司。2022年,建筑更名为西城金茂中心。

京写字楼一季度市场活跃度有所提升,业主寻求快速成交,租金价格持续走低



2024年第一季度,北京写字楼租金仍在下降。4月9日,仲量联行发布的报告显示,2024年第一季度,北京甲级办公楼市场空置率达11.7%,租金环比下降4.6%,为287元平方米/月。世邦魏理仕报告也显示,一季度北京写字楼市场空置率达22.0%,平均租金为283.3元平方米/月。



虽然租金在下降,但市场整体活跃度略有提升。一季度,北京写字楼市场带看量和问询量继续提升。仲量联行报告显示,一季度北京写字楼项目平均带看量、问询量比2023年年末提升30%-50%。



仲量联行北京商业地产部董事张斯亮向时代财经表示,一季度出现很多企业即便不租赁新办公室,但也会因原有办公室租期即将到期,出于降低成本的目的,而寻找新写字楼的情况。



在租金走低、市场活跃度提升的背景下,目前写字楼业主采用多种方法吸引客户签约。



目前,在与租户谈判时,业主倾向于直接给出接近底价的租金价格,以求迅速达成交易,双方谈判时间明显变短。



这种谈判倾向明显拉低写字楼市场租金价格。仲量联行报告显示,北京写字楼市场自2019年起进入下行周期,租金连续五年下降,目前甲级写字楼租金回落至2011年同期水平。



据仲量联行相关报告,2018年,北京写字楼平均租金达到Zui高点,达377元平方米/月;2024年第一季度写字楼平均租金287元平方米/月,相比Zui高点降幅达23.87%。



2023年第四季度起,北京写字楼租金降幅持续扩大。2023年第二季度和第三季度,北京写字楼平均租金分别为316元平方米/月、312元平方米/月,环比降幅分别为1.56%和1.27%。而2023年第四季度,北京写字楼平均租金为300元平方米/月,环比降幅达3.85%。2024年第一季度,北京写字楼租金跌破300元平方米/月,环比跌幅持续扩大。



即便租金下降,但部分到期的企业并未选择搬迁进入新办公室,反而选择了续租原有办公室,通过缩减承租面积的方式,来降低整体租金规模。



针对租户这种选择,张斯亮向时代财经表示,出现这种情况是由于新租办公室前期会在装修方面投入费用。目前,租户不愿意在短期内承担更高的成本。因此即便从长期来看,新租办公室的费用会比续租办公室更低,但是租户也倾向于选择续租,而不是搬迁到新办公室。



面对这种租户倾向,写字楼业主会提供装修服务或提供装修补贴。“部分业主在承担装修费用后,会在租金上稍微有所上涨,以便租户在前期不会承担过高费用的同时,业主自身也能收回前期垫付的装修付费用。”张斯亮说。



此外,为了尽快将空置的办公室租出去,写字楼业主也提供了更高的中介渠道返点,以便获得更多客户。张斯亮表示,在一季度,写字楼业主给中介的佣金返点在1.8%-2.5%之间,而在2018年,返点只有1%-1.5%。



今年一季度,写字楼租户大部分来自于内资企业,占比达94%,3000平方米以上的交易主要以国央企为主,外企租户占比仅不到6%。张斯亮表示,目前外资企业偏保守,没有选择主动搬家,到期后还会缩减面积。



当下,科技行业、金融行业依旧是北京写字楼市场主力。据仲量联行报告,科技互联网行业租户贡献了近一半的甲级办公楼市场非续租成交。



中关村和奥林匹克区域发生了若干笔3000-5000平方米面积段的科技互联网行业租赁成交,租户包括半导体、游戏等细分领域企业。



世邦魏理仕报告显示,一季度,在保险和基金类租户搬迁的影响下,金融行业成为租赁主力,租赁面积占比达31%。TMT行业排名第二,面积占比为21%,以应用软件、云计算和大数据等领域企业2000平方米以下小面积的需求为主。消费品制造业因为有较大面积的搬迁交易,排名第三。



未来,写字楼租赁价格可能继续下降,市场竞争依旧激烈。张斯亮表示:“为了吸引有限的租赁需求,预计项目之间的价格竞争将非常激烈。高品质办公面积的租金将持续下降,并逐步趋近于仅包括运营与财务利息成本的办公物业底线价格。对于租户,租金下降显著降低了在京企业的运营成本支出,也为企业带来了更多搬迁整合、品质升级的机遇。



世邦魏理仕华北区顾问及交易服务|办公楼|租户部负责人袁慧则表示:“未来六个月,预计全市无新增项目入市,租户的选址机会将主要集中于存量楼宇。短期内,业主对需求存量的竞争将推动甲乙级写字楼租金均出现下调。“长期看,北京市政府近期出台的促进创业带动就业行动、高精尖和中小企业发展资金实施指南等政策有望提振企业信心,推动年内需求复苏和空置去化。”





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发布时间:2024-12-26
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