亿利生态大厦

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带你看中国丨2024年第二季度办公楼市场概览

价格策略催化存量市场流动性；新兴经济助力积极因素累积

2024年上半年，中国经济保持总体平稳运行，宏观政策密集出台发挥了稳定作用。尽管二季度经济增速略有回调，但外需环境逐步回暖、新动能加速形成等积极因素正在逐步累积，为经济的高质量发展提供持续动力。在企业层面，整体办公需求的恢复略显滞后，需求释放节奏仍显缓慢，全国办公楼市场持续面临需求增长动力不足的挑战：新租需求维持低位，市场活跃度主要依赖于企业的搬迁需求所带动；办公楼业主方展现出更高的灵活性，价格因素激发了部分潜在的、寻求成本优化的租赁需求，从而促进了租赁流动性的小幅回暖。

2024年二季度，净吸纳量录得49.7万平方米，较上季度小幅降低，然而，1.5线及二线城市表现较为亮眼，灵活的价格策略有效刺激市场需求，去化速度有所回暖。

一线城市净吸纳量录得23.6万平方米，环比有所回落。北京甲级办公楼空置率小幅上升0.3个百分点至12.1%，上海净吸纳量虽达115,700平方米，但成本驱动型需求向非中央商务区转移的趋势持续。广州、深圳市场中，半数以上单笔成交面积小于1,000平方米，且租金敏感度仍然较高。

1.5线及二线城市呈现需求好转态势。二季度共录得净吸纳量26万平方米。灵活的价格策略在成都和青岛等市场中有效刺激了需求：上半年成都甲级办公楼新租面积较去年下半年上涨14.3%，青岛第二季度空置率环比下降4.5个百分点，录得34.9%。

全国甲级办公楼市场中，价格策略正在催化存量办公楼的流动性，但这一轮流动并未出现明显的行业聚集特征。成交仍主要聚焦科技互联网、金融和专业服务三个基石需求行业。在深圳，传统金融贡献了多笔超3,000平方米的大面积租赁成交；北京科技互联网行业的租户占到了全市租赁成交总量的四分之一；广州全市上半年单笔超过3,000平方米的成交中，科技互联网占据近七成。此外，在武汉，专业服务业延续了稳健扩张态势，占到甲级办公楼市场成交总量的19%。

在广州、重庆等战略新兴经济加速聚集的城市，人工智能、航空航天、能源、数字经济等重点产业链进一步推动当地商业及产业地产需求的增长。整体而言，尽管存量流动性有所提升，但办公楼市场的行业集中格局仍未发生根本性改变，“三驾马车”依然是主导力量。

全国供应继续放量，短期推升空置压力

二季度，全国一线城市甲级办公楼市场共录得约26.1万平方米的新增面积，环比降低46%，均集中在上海；其中，中央商务区录得一个项目竣工交付，非中央商务区共计3个项目竣工，小幅加剧市场竞争，全市甲级办公楼空置率环比上升0.5个百分点至23.5%。

1.5线及二线城市新增供应体量共计录得38.6万平方米，体量相较上季度翻倍，大多集中在新兴区域，对存量市场造成一定冲击。南京新街口板块录得一栋甲级办公楼交付使用，全市空置率环比上升1.5个百分点至29.8%。成都天府新区再迎总部楼宇，新增办公面积约4.3万平方米，短期迁出风险或持续影响存量市场；武汉甲级办公楼市场新增供应约8.3万平方米，但部分面积受自用型需求吸纳，全市空置率未受到明显影响。重庆新增供应11.7万平方米，而由一季度开始的集中供应导致新牌坊、江北嘴的空置率分别增长11.4和2.8个百分点。

二季度，全国主要城市的甲级办公楼市场租金延续下行趋势，业主普遍对市场基本面具有一定的走弱预期，多数希望以让步租金的形式来维持经营性收入的稳定。

一线城市中，上海租金降幅Zui大，市场竞争持续，较大的市场供应加上有限的新增需求使得整体市场租金继续处于下行通道；北京平均租金维持下降趋势，同比已下降12.7%；深圳的租金表现已处于较低基数水平，二季度租金降幅略有收窄，租金环比下降约1.8%；广州市场受到租户成本控制的影响，租金环比下降2.1%。

1.5线与二线城市的甲级市场租金水平同处下行周期，低租金环境为租户带来了搬迁和升级的良机，提升租赁活跃度。成都新增供应带来的短期空置压力催化市场租金加速下行，二季度甲级办公楼净有效租金环比下跌2.2%。西安市场中，联合办公及二房东低价竞争致使一级租赁市场租金持续承压，上半年累计下降1.8%；南京市场在新增需求有限以及存量租户谈判周期延长的双重压力下，租金环比下降1.7个百分点。