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昆泰大厦

昆泰集团集十年实力倾心打造的朝外大街作为北京CBD的门户和北京市第三大商业大道，昆泰大厦就是昆泰集团开发整个朝外大街的收官之作，占据朝外大街Zui核心位置，是集化公寓、酒店式公寓、甲级写字楼和环绕式商业街为一体的大型综合建筑体。也是目前整个朝外商圈zhonggong能Zui齐全、位置Zui显赫、设施Zui完善的集大成者。

昆泰大厦位于朝阳门立交桥300米，距CBD写字楼商圈1KM。项目总建筑面积200,000平方米。其中甲级写字楼面积约70,000平方术，酒店式公寓约3.3万平方米，公寓约2.5万平方米，环绕商业约1.6万平方米。另外在整个项目的东侧是东岳庙文化广场。甲级写字楼楼高94.3米，共27层，集高速信息系统、办公化自动化、管理自动化于一体。

昆泰大厦办公楼层在平面上采用大开间设计，办公空间可以任意分割。酒店式公寓位于建筑北侧，呈L型，楼高45米，共14层，全套精装修设计，户型划分以40平方米为基准设计，是商业服务、酒店式服务中Zui具投资价值的物业。是朝外大街成为第三条商业大道的功能补充，将成为朝外大街Zui时尚、Zui活力、Zui具吸引力的环绕商业街区。环绕型商业不仅连接了丰联广场与华普商业的商业流，还继续延伸或滞留消费群。

昆泰大厦将以完美的商业形态，的生活样板，的投资回报和时尚动感的色彩组合，成为北京朝外大街Zui核心的动感之都、时尚之都、文化之都，是整个朝外大街开发Zui浓墨重彩的一笔，成为尚未完善的CBD的样板品牌。

京写字楼一季度市场活跃度有所提升，业主寻求快速成交，租金价格持续走低

2024年第一季度，北京写字楼租金仍在下降。4月9日，仲量联行发布的报告显示，2024年第一季度，北京甲级办公楼市场空置率达11.7%，租金环比下降4.6%，为287元平方米/月。世邦魏理仕报告也显示，一季度北京写字楼市场空置率达22.0%，平均租金为283.3元平方米/月。

虽然租金在下降，但市场整体活跃度略有提升。一季度，北京写字楼市场带看量和问询量继续提升。仲量联行报告显示，一季度北京写字楼项目平均带看量、问询量比2023年年末提升30％-50%。

仲量联行北京商业地产部董事张斯亮向时代财经表示，一季度出现很多企业即便不租赁新办公室，但也会因原有办公室租期即将到期，出于降低成本的目的，而寻找新写字楼的情况。

在租金走低、市场活跃度提升的背景下，目前写字楼业主采用多种方法吸引客户签约。

目前，在与租户谈判时，业主倾向于直接给出接近底价的租金价格，以求迅速达成交易，双方谈判时间明显变短。

这种谈判倾向明显拉低写字楼市场租金价格。仲量联行报告显示，北京写字楼市场自2019年起进入下行周期，租金连续五年下降，目前甲级写字楼租金回落至2011年同期水平。

据仲量联行相关报告，2018年，北京写字楼平均租金达到Zui高点，达377元平方米/月；2024年第一季度写字楼平均租金287元平方米/月，相比Zui高点降幅达23.87%。

2023年第四季度起，北京写字楼租金降幅持续扩大。2023年第二季度和第三季度，北京写字楼平均租金分别为316元平方米/月、312元平方米/月，环比降幅分别为1.56%和1.27%。而2023年第四季度，北京写字楼平均租金为300元平方米/月，环比降幅达3.85%。2024年第一季度，北京写字楼租金跌破300元平方米/月，环比跌幅持续扩大。

即便租金下降，但部分到期的企业并未选择搬迁进入新办公室，反而选择了续租原有办公室，通过缩减承租面积的方式，来降低整体租金规模。

针对租户这种选择，张斯亮向时代财经表示，出现这种情况是由于新租办公室前期会在装修方面投入费用。目前，租户不愿意在短期内承担更高的成本。因此即便从长期来看，新租办公室的费用会比续租办公室更低，但是租户也倾向于选择续租，而不是搬迁到新办公室。

面对这种租户倾向，写字楼业主会提供装修服务或提供装修补贴。“部分业主在承担装修费用后，会在租金上稍微有所上涨，以便租户在前期不会承担过高费用的同时，业主自身也能收回前期垫付的装修付费用。”张斯亮说。

此外，为了尽快将空置的办公室租出去，写字楼业主也提供了更高的中介渠道返点，以便获得更多客户。张斯亮表示，在一季度，写字楼业主给中介的佣金返点在1.8%-2.5%之间，而在2018年，返点只有1%-1.5%。

今年一季度，写字楼租户大部分来自于内资企业，占比达94%，3000平方米以上的交易主要以国央企为主，外企租户占比仅不到6%。张斯亮表示，目前外资企业偏保守，没有选择主动搬家，到期后还会缩减面积。

当下，科技行业、金融行业依旧是北京写字楼市场主力。据仲量联行报告，科技互联网行业租户贡献了近一半的甲级办公楼市场非续租成交。

中关村和奥林匹克区域发生了若干笔3000-5000平方米面积段的科技互联网行业租赁成交，租户包括半导体、游戏等细分领域企业。

世邦魏理仕报告显示，一季度，在保险和基金类租户搬迁的影响下，金融行业成为租赁主力，租赁面积占比达31%。TMT行业排名第二，面积占比为21%，以应用软件、云计算和大数据等领域企业2000平方米以下小面积的需求为主。消费品制造业因为有较大面积的搬迁交易，排名第三。

未来，写字楼租赁价格可能继续下降，市场竞争依旧激烈。张斯亮表示：“为了吸引有限的租赁需求，预计项目之间的价格竞争将非常激烈。高品质办公面积的租金将持续下降，并逐步趋近于仅包括运营与财务利息成本的办公物业底线价格。对于租户，租金下降显著降低了在京企业的运营成本支出，也为企业带来了更多搬迁整合、品质升级的机遇。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务|办公楼|租户部负责人袁慧则表示：“未来六个月，预计全市无新增项目入市，租户的选址机会将主要集中于存量楼宇。短期内，业主对需求存量的竞争将推动甲乙级写字楼租金均出现下调。“长期看，北京市政府近期出台的促进创业带动就业行动、高精尖和中小企业发展资金实施指南等政策有望提振企业信心，推动年内需求复苏和空置去化。”

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发布时间：2024-12-26

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