北京绿地中心写字楼 物业租赁部
绿地中心
绿地中心中国锦地处望京核心区,地铁15号线等多轨交汇之处,毗邻33.4万平米大望京公园。260米摩天商务主峰——绿地中心中国锦,以封顶望京新高度,在首都机场入京的国门,树立国家地标,打造世界籍商务门第。绿地中心中国锦由迪拜塔设计团队—美国SOM设计机构倾力打造,并获得美国LEED银级绿色认证。
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2024年上半年,中国经济保持平稳运行态势,稳增长政策密集落地。二季度,国内生产总值同比增长4.7%,增速较一季度有所回落,反映出结构调整持续深化带来的内生性修复动能不足等挑战,但外需回暖、新质生产力加速发展等支撑高质量发展的积极因素还在继续累积。办公楼市场上,微观层面的需求增量不足是掣肘复苏的主要因素,尽管供应端的租赁灵活性日益增强,仍难以打破需求端审慎预期与增长疲软的负向循环,市场修复之路道阻且长。
2024年第二季度要点归纳:
市场需求缺口短期内难以覆盖,企业续租意愿增强。二季度,全国40个主要城市甲级公楼市场净吸纳总量为65万平方米,环比减少20.2%,这与近期市场各方感知到的需求收缩较为吻合,产业链调整带来需求释放受阻的内在逻辑延续,传统行业主力租户缩租、退租趋势进一步扩大。虽然中小面积段的搬迁升级需求仍活跃,但在降本增效的驱动下,更多企业租户选择原址降价续租。从上半年整体情况来看,全国40个主要城市甲级公楼市场净吸纳量占2023年净吸纳总量的46.2%,已接近去年半数水平,预计2024年全年市场需求量的稳定性尚可期待。
租赁行为双向延伸,细小切口释放机会。在全国多数城市中,办公楼市场正显现出“再中心化”和“去中心化”并行的趋势。随着核心商务区和非核心区之间的租金差距收窄,部分租户抓住租金窗口期升级至核心区的高品质办公空间,呈现再中心化迁移;同时,另有部分租户则反向搬迁至非核心区及产业园区的高质价比项目,头部企业回迁至自有楼宇的情况也较为普遍,呈现去中心化迁移。从行业特征来看,虽然金融、科技、房地产等传统行业对增量需求的支撑力量转弱,但垂直细分领域仍存在结构性机会。例如,受益于政策催化和产业趋势,游戏、人工智能、能源类企业的租赁需求在北京、广州等城市增长趋势显著;微短剧、直播电商等新媒体热度不减,行业变革迭代加速,推动相关企业的租赁需求持续释放,在杭州、长沙、南宁、福州、哈尔滨等城市表现亮眼。
租金摸底徘徊,在存量博弈中寻求Zui优解。二季度,40个主要城市甲级办公楼市场平均租金为82.4元/平方米/月,均录得0.4%-4.3%不同程度的环比降幅。需求复苏缺乏弹性,不同城市租金走势同频波动于底部区间,价格竞争愈发激烈。吸引优质租户及提升现有租户的稳定性成为业主当下的主要着力点,在续租方面也开始提供可观的租金优惠。一线城市直接降租效果明显,且租金仍有调整空间,跌幅大于其他城市;部分二、三线城市以价换量边际效应递减,业主调整运营策略,提供附加服务或引入第三方办公运营商助力去化,租金跌幅收敛。
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