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国家会议中心

国家会议中心位于北京奥林匹克公园中心区，紧邻鸟巢、水立方和国家体育馆，总用地面积约12.22公顷，总建筑面积约为53万平方米。其中会议中心主体建筑面积27万平方米，主体建筑地下2层，地上8层，高42米，长398米，宽148米，是整个奥运建筑项目中单体建筑面积Zui大的；配套设施建筑面积约26万平方米，包括酒店、写字楼、商业等建筑。

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专题观察 | 2024年北京商办市场“10大趋向”

中国写字楼网董事长冯鑫表示，随着北京甲级写字楼空置率的上升，一批项目在2024年预计会“以价换量”，竞争白热化风暴可能会席卷商办市场。

根据CBRE世邦魏理仕的数据报告显示，北京市场办公楼整体空置率2023年末攀升至21.7%，为2009年末以来Zui高水平，其中传统区域各子市场空置率均同比上升且达两位数。

在白热化的市场竞争中，要做到随行就市，降租留客、降租找新，才是硬道理。租金要么降到彻底，要么增加免租期时间。要让客户感觉到优惠力度强劲，并且要主动去和即将到期的客户洽谈，避免客户到期直接摊牌退租。

在“以价换量”的同时，更要进行产品升级和运营赋能。比如一些老的写字楼项目，可以针对大堂、中庭、智能系统、PM2.5过滤系统等层面进行产品升级。中国写字楼网驻场代理服务的项目，还会针对产业、政策、人力、资本等层面经常举办运营沙龙，切实赋能企业。

数字加速化

华贸集团总裁助理、写字楼管理中心总经理郝群表示，数字化和人工智能加速，是未来商办地产行业的发展趋势之一。

她认为，第一，智能建筑将成为主流，不仅在于提高效率和节能，还将提供更多个性化服务，如智能交通引导、停车、智能安全系统、定制化空间、科技办公区等；虚拟和增强现实技术将改变房地产交易和体验，允许人们远程参观物业、进行虚拟装修、通过终端设备时时监控办公空间的运营指标及健康、安全指数。第二，人工智能在物业管理中的应用与用户体验提升。AI技术将更深入用于日常管理及服务，在优化用户体验的同时，实现高效化、个性化、无接触。

作为北京CBD的经典地标项目，北京华贸中心正在通过“华贸云”做有益尝试，在更智能的能源管理系统、安全防控系统、运营决策系统及客户社区经营层面，提高效率并改善用户体验。

低碳引领化

中海地产北京新城公司写字楼事业部总监段建乐表示，在推进碳达峰、碳中和的进程中，低碳引领化成为商办地产的重要发展方向。

中海地产积极践行“双碳”战略，致力绿色发展，制定并启动《碳达峰实施方案》，lingxian设定中长期双碳目标，于2030年范围一及范围二单位面积碳排放强度降低30%以上（以2019年为基准），努力争取2060年实现碳中和。

以中海地产在石景山开发的写字楼项目金安财富中心为例，该项目总建筑面积超23万平米，包含3栋国际甲级写字楼、4层现代商业购物中心，所有建筑均达到绿色建筑三星级标准。此外，金安财富中心还在节水、节电、节地等方面应用了多项前沿技术。

又比如位于西城区的北京中海金融中心项目，聚焦被动技术降需求、主动技术提能效、能源转型降排放、低碳建造降隐含碳等4大类18项技术措施，打造低碳建筑示范项目。

富华置地副总经理温亮表示，商办地产的本质功能，是承载企业聚集，助力产业发展。因此，平台化无疑将是商办地产发展的主要方向。

富华置地近年来深入落实富华国际集团“高端地产全产业平台”的发展道路，在北京城市副中心打造的北京国际财富中心，从载体建设、产业培育、资源引入、配套进驻到服务运营，力求打造国际化商务平台。自启用以来，已承接和举办了全球财富管理论坛、北京自贸区揭牌仪式、《财经》年会等上百场峰会论坛、政企会议及品牌活动，接待来自国内外众多zhiming企业家及学者，已然成为副中心公认的金融地标和商务社交窗口。与此同时，先后引入落地北京国际财富管理研究院、北京“两区”展示会客厅、中阿AIM三大金融协作项目等，始终致力于链接全球资源，在城市副中心搭建一个能够满足企业发展需求，助力产业聚集腾飞的国际化商务平台。

去中心加速化

中关村西北旺科技园副总经理苗思露表示，在城市新兴版块逐渐成熟和企业降本增效的双重影响下，去中心加速化将成为2024年写字楼和产业园市场的发展趋势之一。

中关城科学城北区、城市副中心等城市新兴版块的日趋成熟，是引导企业从传统核心区外溢的基础原因，企业降本增效是导致企业外溢的Zui直接原因。

中关村西北旺科技园位于中关村科学城北区西北旺镇，整体占地1000亩，建筑面积大约102.4万平米，园区整体由西北旺镇政府和西北旺联社长期持有，是一个产商居平衡的园区，里面有传统的产业办公研发楼，有19万平米的海淀大悦城商业综合体，同时还有3000余套住宅和公寓，形成了一个集“研发、办公、商务、商业、生活”为一体的国际yiliu科创园区，是承接中关村核心区产业外溢的理想之地。企业从传统核心区外溢至此，既能享受花园式办公体验和产城一体化氛围，还可以降本增效，并拥享海淀区的人才、政策、产业聚集等优越营商环境。

首钢园招商负责人丁磊表示，随着城市转型、产业升级等因素的驱动，产业社区逐渐成为写字楼和产业园的发展之路。

产业社区是以产业为基础，融入城市生活功能的新型产业集聚区。相对于传统产业园区来说，产业社区打破了地理边界，空间更开放、企业生态更多元、社群交流更活跃，是未来产城布局的创新空间模式。

首钢园就是这样一个“跨界融合的都市型产业社区”，以打造“一起向未来的城市复兴新地标”为目标，积极培育“科技+、体育+”两大产业集群，同时推进科技创新服务、科技金融、科技体育文化等跨界融合业态，加快从厂区、园区向街区、社区转变。截至目前，首钢园已汇聚300多家企业，专精特新、高新技术企业、瞪羚企业数量达到70家，冬奥会、服贸会、中国科幻大会、中国元宇宙大会、百度世界大会等gaoji别行业盛会于此举办，入园客流量突破1200万人次，实现跨越式增长。

首程控股不动产招商负责人、首程融石副总经理廉峰表示，随着北京商办市场进入存量时代，写字楼和产业园的空置率明显上升，招商落地、产业落地将成为行业硬道理。

首程融石作为中国基础设施资产服务商首程控股旗下专注于产业园区资产管理的核心板块，在世界Zui大的城市更新项目首钢园内，接连打造了六工汇、融石广场、首钢冬奥广场、首程时代中心等精品项目。其中尤为引起行业关注的六工汇项目是一个汇聚企业独栋、复合式商业、多功能剧场和绿色公共空间的新型城市公园综合体。2023年，通过持续的市场发声、精准化招商、精细化的运营服务，吸引了众多zhiming产业客户入驻，一年内出租率达到95%。此外，首钢冬奥广场和融石广场客户储备面积已经超过6万平米，2024年将继续注重招商落地和产业落地，以实实在在的业绩应对写字楼的存量时代。

锦和商管北京区域招商负责人赵丹表示，从前几年的产业园区REITs落地，到如今的商业REITs的试水，写字楼REITs在2024年有望到来。

REIT是不动产行业的金融创新，它打通了商业地产“投融建管退”的全链条。2023年，“消费基础设施REITs”已实现零的突破，目前，各界都在力推REITs，商业不动产领域的写字楼因其广泛存在、存量规模巨大以及资产管理模式更加成熟，或许将成为下一个C位选手。

其实，之前就有过成功的写字楼类REITs案例，比如，金茂在2022年6月发行全国首单碳中和写字楼类REITs，以长沙金茂广场北塔写字楼为标的物，发行规模达12.7亿元。2024年1月15日，“无锡市国联发展（集团）有限公司2024年度第一期绿色定向资产支持票据（类REITs）”成功发行，这是全国银行间首单绿色商务写字楼类REITs。

不过，首批发行的公募REITs年化收益Zui高的不超过3.5%，也一定程度影响写字楼REITs试水的进度。2024年，写字楼REITs试水力度到底多大，让我们拭目以待。

瑞峰广告创始人、「商办地产观察」公众号出品人关玉峰认为，从长远发展来看，品牌凸显化是写字楼和产业园的重要发展趋向。

品牌有强大的影响力、吸引力和号召力，品牌建设是一个系统化的工程。双轮驱动、差异占位、运营赋能，是项目品牌创建的金三角法则。

“双轮驱动”指的是政府、项目双轮驱动。在这其中，政府主要做三件事：创区域品牌（比如，CBD、金融街、中关村等）、定产业政策、搭产业平台，政府搭台，项目唱戏。项目也主要做三件事，做规划建设、做招商运营、做自有品牌。把项目的投建营和品牌建设进行落地。“差异占位”通过超级口号、超级舆论、超级符号、超级事件等，突出“人无我有，人有我优，人优我转”的差异优势和品牌形象。“运营赋能”覆盖物业级、企业级、产业级、资本级、生态级五大运营维度，赋能企业稳定持久发展，让楼宇或园区成为企业真正的家，从而建树品牌zhiming度和美誉度。