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第一上海中心

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搬迁需求主导北京办公楼租赁市场，零售地产市场租金趋稳

北京，2024年10月10日——“近期央行的‘一揽子’新政策发布，其力度显著超越了市场先前预期。随着新政落地，货币政策的宽松环境正逐渐筑底，将有效缓解市场流动性压力，并将进一步提振北京乃至全国商业地产市场的信心。“仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示。

三季度，办公楼市场由搬迁需求主导，全市租金持续处于下行通道。在投资市场，投资人对公募REITs底层资产类型的配置需求受政策推动进一步提升。零售地产市场中，尽管需求复苏步伐放缓，但新开店的势头仍然强劲。在工业物流市场，持续的租金下探促进了更多以成本为导向的搬迁升级成交落地。高端住宅市场在三季度的成交量环比上涨42.9%，但新房、二手房价格分化程度越发显著。

甲级办公楼

办公楼 2024年第三季度

空置率 11.9%

新增供应 0平方米

租金变化 环比下降3.1%

搬迁需求持续主导租赁市场。第三季度，市场成交主要由降本驱动的搬迁需求主导，部分项目以价换量成效明显。在成本控制策略下，企业对新设与扩张持审慎态度，租赁市场需求增量不足。甲级办公楼市场需求主要来自科技互联网、能源和专业服务业。科技互联网需求持续回稳，头部企业加码人工智能赛道，贡献了较大面积的租赁成交。国央企领衔的能源类企业表现亮眼，非续租成交面积占比达20%。此外，专业服务业需求韧性显现，教培行业政策利好推动了教育企业市场活跃度回升。

空置压力未见明显缓解。三季度无新增供应，整体空置率环比微降0.2个百分点至11.9%。企业缩租、到期退租甚至租约期内退租现象依旧存续，部分子市场面临仍然面临一定去化压力。甲级办公楼市场整体净吸纳量回正，录得24,694平方米，主要得益于中关村子市场自用型需求的支撑。

全市甲级办公楼租金继续下调，环比及同比分别下降 3.1%及14.3%。当下企业对租金折扣高度敏感，迫使部分业主提供前所未有的折扣力度以促成交易，导致项目间博弈加剧，整体租金进一步走低。预计年末市场将有12万平方米的供应放量。受需求复苏缓慢影响，年内全市租金将延续下行趋势。“当前的低租金窗口期为追求质价比的企业提供了降本搬迁升级至更高品质办公空间的机会。”仲量联行北京商业地产部董事张斯亮表示：“现有租户流失叠加新增需求疲软，累积的去化压力或将驱使业主加大降租力度，并提供更加灵活的商务条款和增值服务，以探寻定价策略的均衡点。预计 2024 年全年北京甲级办公楼租金将下调 13.6%。”

投资

三季度成交活跃度有所下降，主要市场活动为房企处置资产和自用类买家的购入行为。根据新华网于8月发布的公告，其拟以自有资金10亿元人民币向关联方国金大厦发展有限公司进行增资。此次交易完成后，新华网将持有位于丽泽区域的国家金融信息大厦的部分房产所有权。

受政策推动影响，投资人加速配置REITs底层资产类型。泰康人寿在三季度分别从万科及ESR手上收购了北京旧宫的零售物业及位于通州的物流物业。随着7月底国家发改委发布关于推动公募REITs常态化发行的政策，市场进入扩容阶段，也促进了投资人对于符合公募REITs的资产类别配置，提前布局相关资产。仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示：“REITs类别物业收益稳定，有退出渠道，预计未来一段时间仍为市场投资者追逐的热点。”