汉威国际广场物业租赁部

汉威国际广场

开发商自持28栋5A级写字楼，占地20万㎡总建筑面积超100万㎡，总共分为四个区，绿化率超40%，是一座绿色生态商务区。 汉威国际广场项目总面积约22万平米，项目占地面积155，654.91平米。总建筑面积达60万平方米的汉威国际广场不只是一座庞大的商业建筑群，更是北京城的“城中之城”。其包括四个业务部分包括：汉威国际商城、汉威国际写字楼、汉威国际公寓及汉威国际大酒店。

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2024年上半年，中国经济保持平稳运行态势，稳增长政策密集落地。二季度，国内生产总值同比增长4.7%，增速较一季度有所回落，反映出结构调整持续深化带来的内生性修复动能不足等挑战，但外需回暖、新质生产力加速发展等支撑高质量发展的积极因素还在继续累积。办公楼市场上，微观层面的需求增量不足是掣肘复苏的主要因素，尽管供应端的租赁灵活性日益增强，仍难以打破需求端审慎预期与增长疲软的负向循环，市场修复之路道阻且长。

2024年第二季度要点归纳：

市场需求缺口短期内难以覆盖，企业续租意愿增强。二季度，全国40个主要城市甲级公楼市场净吸纳总量为65万平方米，环比减少20.2%，这与近期市场各方感知到的需求收缩较为吻合，产业链调整带来需求释放受阻的内在逻辑延续，传统行业主力租户缩租、退租趋势进一步扩大。虽然中小面积段的搬迁升级需求仍活跃，但在降本增效的驱动下，更多企业租户选择原址降价续租。从上半年整体情况来看，全国40个主要城市甲级公楼市场净吸纳量占2023年净吸纳总量的46.2%，已接近去年半数水平，预计2024年全年市场需求量的稳定性尚可期待。

租赁行为双向延伸，细小切口释放机会。在全国多数城市中，办公楼市场正显现出“再中心化”和“去中心化”并行的趋势。随着核心商务区和非核心区之间的租金差距收窄，部分租户抓住租金窗口期升级至核心区的高品质办公空间，呈现再中心化迁移；同时，另有部分租户则反向搬迁至非核心区及产业园区的高质价比项目，头部企业回迁至自有楼宇的情况也较为普遍，呈现去中心化迁移。从行业特征来看，虽然金融、科技、房地产等传统行业对增量需求的支撑力量转弱，但垂直细分领域仍存在结构性机会。例如，受益于政策催化和产业趋势，游戏、人工智能、能源类企业的租赁需求在北京、广州等城市增长趋势显著；微短剧、直播电商等新媒体热度不减，行业变革迭代加速，推动相关企业的租赁需求持续释放，在杭州、长沙、南宁、福州、哈尔滨等城市表现亮眼。

租金摸底徘徊，在存量博弈中寻求Zui优解。二季度，40个主要城市甲级办公楼市场平均租金为82.4元/平方米/月，均录得0.4%-4.3%不同程度的环比降幅。需求复苏缺乏弹性，不同城市租金走势同频波动于底部区间，价格竞争愈发激烈。吸引优质租户及提升现有租户的稳定性成为业主当下的主要着力点，在续租方面也开始提供可观的租金优惠。一线城市直接降租效果明显，且租金仍有调整空间，跌幅大于其他城市；部分二、三线城市以价换量边际效应递减，业主调整运营策略，提供附加服务或引入第三方办公运营商助力去化，租金跌幅收敛。